Bővíteni vagy újat építeni? Mennyibe kerül egy csarnokbővítés vagy ráépítés – és mire figyelj, ha közben megy az üzem
Ha egy cég nő, előbb-utóbb szűk lesz a csarnok. Ilyenkor szinte mindig ugyanaz a kérdés jön: bővítsünk, vagy építsünk újat? A legtöbben a bővítést választják, mert olcsóbbnak tűnik. Sokszor az is. De csak akkor, ha az elejétől a végéig át van gondolva.
Ebben a cikkben leírom, mit látok a bővítéseknél. Hol szoktak elcsúszni a számok? Mire figyelünk, amikor egy meglévő épület mellé vagy fölé építünk? És hogyan lehet úgy dolgozni, hogy közben ne álljon le az üzem?
Mikor éri meg bővíteni, és mikor jobb újat építeni?
A bővítés akkor jó út, ha a meglévő épület rendben van, és csak több hely kell. Ha a bővítés miatt a régi részhez is hozzá kell nyúlni, ott már érdemes összehasonlító árat kérni egy új épületre is.
Bővítés mellett szól, ha:
van még hely a telken, és a beépítési százalék, a telekhatár és a tűztávolság is engedi;
a meglévő szerkezet jó állapotú, és statikailag bizonyítható, mit bír;
a termelésnek egyben kell maradnia, mert az anyagáramlás, a targoncautak és a raktár logikája ezt kéri;
az áram, a víz és a csatorna elbírja a többletet.
Új épület mellett szól, ha:
a telek gyakorlatilag tele van;
a régi csarnok energetikailag vagy szerkezetileg elavult;
a bővítéssel megnő a tűzszakasz, és emiatt a régi részre is új tűzvédelmi követelmények jönnek;
a költözés amúgy is kérdés 3–5 éven belül.
A tűzszakaszt sokan elfelejtik. Egy ártatlannak tűnő bővítésből így lesz egy tűzfal vagy egy sprinklerrendszer, amivel senki nem számolt.
A csábítóan olcsó előtető
Ezt a történetet sokszor láttam. Mindig így kezdődik: „Csak egy előtető kell, hogy ne ázzon az áru.”
Első év: előtető. Néhány acéloszlop, egy trapézlemez tető. Olcsó, gyors, mindenki elégedett.
Fél év múlva: befúj a szél, ázik az oldala. Kerüljön rá oldalfal.
Következő tél: kiderül, hogy hideg van. Ott dolgoznak az emberek, tehát legyen fűtés.
Aztán jön a legalizálás: egy hitel, egy biztosítás, egy ellenőrzés vagy egy ingatlaneladás miatt. És itt van a baj.
Amikor legalizálni kell, mindennek meg kell felelnie, ami egy fűtött, zárt épületre vonatkozik. Statikának, tűzvédelemnek, energetikának, telekhatárnak. Az előtetőt viszont nem erre tervezték.
Mi szokott kiderülni?
A szélteher más. Egy nyílt előtetőn átmegy a szél. Egy zárt épületet nyomja és szívja. Az oszlopok, a szelemenek és az alapok ezt gyakran nem bírják.
Az alap kicsi. Egy előtető alá pár pontalapot tesznek. Egy fűtött csarnokhoz fagyhatárig levő sáv- vagy pontalap és lábazat kell.
Lecsapódik a pára. Ha egy szigeteletlen trapézlemez alá fűtés kerül, „esik az eső” belül is.
Nincs tűzvédelmi terv, és a tűztávolság sem stimmel.
A végén sokszor az a megoldás, hogy el kell bontani, és újra kell építeni. Csak most már bírsággal és egy elveszett évvel. Az előtető csábítóan olcsónak tűnt, de a végén ez lett a drágabb.
Az én tanácsom egyszerű. Ha tudod, hogy egyszer zárt, fűtött tér lesz belőle, már most úgy tervezd. Nem kell egyszerre megépíteni. De a váz és az alap legyen kész a végleges állapotra.
Melléépítés: hogyan alapozunk a meglévő épület mellé?
A melléépítésnél a legkritikusabb pont az, ahol az új épület hozzáér a régihez. Itt dől el, hogy 10 év múlva lesz-e repedt fal és beázó csatlakozás.
Először megnézzük, mi van a föld alatt. A régi tervek ritkán egyeznek a valósággal, ha egyáltalán megvannak. Ezért a meglévő alap mellett próbagödröt ásunk. Megnézzük, milyen mély, milyen széles és milyen állapotban van. Mellé talajmechanikai szakvélemény kell, mert a talaj egy telken belül is változhat.
Nem ásunk a régi alap alá. Ha az új alap mélyebbre kerül, mint a régi, és közvetlenül mellette ásunk, a régi alap alatt megmozdulhat a talaj. Ilyenkor három megoldás van:
az új alapot eltávolabb tesszük, és konzollal nyúlunk vissza a régi épülethez;
rövid szakaszokban, lépcsőzetesen ásunk és betonozunk;
vagy mikrocölöppel alapozunk, ami alig zavarja a meglévő talajt.
A két épületet külön hagyjuk mozogni. A régi épület már „lesüllyedt”, az új még ezután fog. Ha mereven összekötjük őket, a csatlakozásnál megreped. Ezért dilatációs hézagot hagyunk. A tetőn, a falon és a padlón is rugalmas csatlakozást csinálunk, ami víz- és légzáró.
A padló legyen egy szintben, és bírja a targoncát. Ha átjárás lesz a két rész között, a padlónak cm-re egy szintben kell lennie. A dilatációt a padlóban is meg kell oldani, úgy, hogy a targonca kereke ne törje le a szélét.
Megnézzük a hózsákot. Ha az új tető alacsonyabb vagy magasabb, mint a régi, a csatlakozásnál felhalmozódik a hó. Ez extra teher, akár a meglévő épületen is. Ez az a tétel, ami egy olcsó ajánlatból általában kimarad.
Ráépítés: bírja-e a szerkezet, és hogyan nem ázik be közben?
A ráépítésnél, például egy új irodaszintnél a csarnok vagy az irodafej tetején, két kérdés van. Elbírja-e a meglévő épület? És hogyan dolgozunk úgy, hogy alattunk ne ázzon be semmi?
Előbb a statika
Semmit nem árazunk be, amíg nem tudjuk, mit bír a meglévő szerkezet. Ehhez statikai szakvélemény kell. Ha vannak eredeti tervek, abból indulunk. Ha nincsenek, felmérjük a pilléreket, a födémet és az alapokat, és szükség esetén anyagvizsgálatot kérünk.
Figyelni kell arra, hogy a régi épületeket más szabványok szerint tervezték. A mai számítás sokszor nagyobb terhekkel dolgozik. Ami 30 évig „bírta”, az papíron még nem biztos, hogy bírja a pluszt.
A statika után három út van:
Ha van tartalék, könnyű szerkezettel építünk: acélvázzal, könnyű födémmel, szendvicspanellel.
Ha kevés a tartalék, megerősítjük a pilléreket vagy az alapokat.
Ha nincs tartalék, önálló szerkezetet építünk. Ilyenkor új pillérek mennek a régiek mellé, saját alappal. Az új szint ezeken áll, a régi épületet nem terheli.
Aztán a beázás
A ráépítés legnagyobb kockázata nem a statika, hanem az eső. Ha alattunk iroda, szerverterem vagy gyártósor van, egy éjszakai zápor komoly kárt csinálhat. Mi ezért így dolgozunk:
Csak annyit bontunk, amennyit aznap le tudunk zárni. A tetőt szakaszokban nyitjuk. Este minden szakasz zárva van.
Ahol lehet, előbb építjük meg az új tetőt. Az új vázat és az új tetőt a régi fölé húzzuk fel. A régi tető csak akkor kerül elbontásra, amikor már védi valami felülről.
A régi vízszigetelés marad, amíg csak lehet. Nem bontjuk el előre „az egyszerűség kedvéért”.
Ideiglenes fedés és vízelvezetés. Ponyával, ideiglenes lefolyókkal, hogy a víz ne álljon meg a szerkezeten.
Lent is védekezünk. A gépeket és az irodát fóliázzuk, a kritikus helyiségeket előre egyeztetjük.
Figyeljük az időjárást. A tetőbontást száraz időszakra időzítjük. Eső esetére van egy csapat, ami ki tud menni.
Mennyibe kerül? Látatlanban megint 1000 €/m²
Az új csarnokról szóló cikkben azt írtam, hogy egy jó csarnok ma nagyjából 1000 €/m² + áfa. Csarnokbővítésnél a meglepő válasz az, hogy látatlanban ugyanennyit mondok. Kisebb a felület, de több a csatlakozás, a bontás és az alkalmazkodás a meglévőhöz. Ami az egyik oldalon megspórolódik, az a másikon elmegy.
A pontos szám a felmérés után derül ki. Egy egyszerű, jó adottságú melléépítés lehet ennél olcsóbb is. Egy ráépítés statikai megerősítéssel, vagy egy szakaszolt munka működő üzem mellett lehet drágább. Az 1000 € kiindulópont, nem ígéret.
Öt rejtett költség, amire az első ajánlat nem tér ki
Alapozás és feltárás. A próbagödör, a talajmechanika és a meglévő alapok megerősítése.
Tűzvédelem. A tűzvédelmi tervezés, a tűzfal, a tűzjelző, esetleg a sprinkler.
Gépészet. A fűtés vagy temperálás, a szellőzés, a világítás bővítése.
Közmű-kapacitás. Elbírja-e a meglévő áramcsatlakozás? Az áramszolgáltatónál egy teljesítménybővítés hónapokig is tarthat.
Az üzem leállásának ára. Ha emiatt két napig áll a sor, az többe kerülhet, mint maga az építés.
Mi ezeket külön sorban írjuk le az ajánlatban. Ha valami nem a mi körünk, azt is leírjuk, hogy nincs benne. Így két ajánlat tényleg összehasonlítható. Ha egy ajánlatban ezek egyike sem szerepel, az nem olcsóbb, csak hiányos.
Hogyan építünk úgy, hogy közben menjen az üzem?
A legtöbb ügyfelünk nem tud leállni, amíg építünk. Ezért a bővítést mi a termeléshez igazítjuk, és nem fordítva.
Külön felvonulási terület és bejárás. Az építkezés forgalma ne keresztezze a kamionokat és a targoncautakat.
Az átjárót a végén nyitjuk. Amíg lehet, a régi fal zárva marad. A két rész közötti falbontás az utolsó lépések egyike, egy előre egyeztetett hétvégén.
Porfal és zárt munkaterület ott, ahol a két rész érintkezik.
A zajos munkát a termeléshez időzítjük. Vésés, fúrás, daruzás akkor van, amikor az üzemnek ez a legkevésbé fáj.
Közös munkavédelem. Az üzem dolgozói és a mi embereink ugyanazon a telken mozognak, ezért erre külön szabályok és egy felelős kell.
Heti egyeztetés az üzemvezetővel. Mi jön a következő héten, és kit érint?
Ez nem egyéni ötlet, hanem rutin nálunk. Dávid, a műszaki igazgatónk a Bombardiernál, a MÁV-nál és a Knaus Tabbertnél is olyan környezetben dolgozott, ahol a gyártás nem állhat le.
Ha csarnokbővítésen gondolkodsz
A bővítés jó döntés lehet. De akkor jó, ha az elején végiggondolod, mi lesz belőle 3–5 év múlva. Nem csak azt, hogy mi kell most.
Küldj egy alaprajzot, pár fotót a meglévő épületről és egy mondatot arról, mire kell a többlet hely. Megmondjuk, melyik út a reálisabb: bővítés, ráépítés vagy új épület.
info@lesildzsas.hu · 06 27 348 768 · 06 30 9425 581
Ildzsa Zsolt, Les Ildzsas Zrt.
Hozzászólások